В настоящее время я имею намерение приобрести в собственность квартиру. Мной уже подобран подходящий вариант, устраивающий меня и по стоимости и по месторасположению. Хозяин продаваемой квартиры готов совершить сделку по продаже в кротчайшие сроки, но у меня на данный момент отсутствуют денежные средства, которые появятся только через один месяц. Каким образом, я как потенциальный покупатель, могу  обязать продавца квартиры не продавать квартиру третьим лицам и отсрочить проведение сделки на один месяц?          

Сергеев В.Н. 

       Гражданским кодексом РФ предусмотрено несколько вариантов:

1. договор задатка;
2. договор об авансе (расписка);
3. предварительный договор купли-продажи.

       В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задаток является одним из способов обеспечения обязательств и отличается от других  способов дополнительными функциями: удостоверяющей, поскольку служит доказательством заключения договора, платежной, т.к. сумма задатка может приближаться к стоимости товара, приобретаемого по соглашению, обеспеченному задатком, и обеспечительную.
       Последняя заключается в том, что при нарушении договора сторона, получившая задаток, обязана возвратить его другой стороне в двойном размере, а в случае нарушения договора стороной, давшей задаток, он остается у получившей его стороны. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное. Таким образом, с помощью задатка можно обеспечить исполнение двустороннего обязательства. 
       Обеспечительная функция отличает задаток от аванса, который просто подлежит возврату получившей его стороной при неисполнении обязательства (ст. 473 ГК РФ).
       Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Однако нарушение этого правила не влечет его недействительность в отличие от нарушения формы соглашения о неустойке, залоге или поручительстве.  
       В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила о письменной форме договора, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
       Другим вариантом возможного поведения является заключение между продавцом и покупателем предварительного договора купли-продажи.
       В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
       Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Договор купли-продажи жилых помещений заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Однако в соответствии с «Обзором практики разрешения споров, связанных с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 февраля 2001 г. № 59 предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
       Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора:

1. предмет договора – в обязательном порядке указываются данные, позволяющие  определенно установить недвижимое имущество, в том числе название объекта, месторасположение, кадастровый номер, описание согласно технического паспорта,  прилагаются поэтажные планы здания, сооружения; кадастровый план, в случае когда предметом купли-продажи является земельный участок;
2. обязательно указываются основания приобретения права собственности, либо иного права продавца, если он не является собственником, в том числе  данные о государственной регистрации права;
3. указывается стоимость, за которую продавец обязуется продать принадлежащее ему имущество. В практике арбитражных судов возник вопрос, вправе ли арбитражный суд понуждать сторону включить в основной договор условие о цене, если такое условие не было предусмотрено в предварительном договоре.

       Если в предварительном договоре условие о цене не было указано, то это не означает, что стороны не определились в этом вопросе.
       В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При отсутствии в возмездном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
       В том случае, когда в предварительном договоре указано, что условие о цене будет определено сторонами в основном договоре, такая запись должна расцениваться арбитражным судом как достижение согласия сторон о включении в основной договор данного условия, и разногласия по установлению конкретной цены также подлежат рассмотрению арбитражным судом.
       Если одна из спорящих сторон при отсутствии в предварительном договоре условия о цене настаивает на включении в основной договор условий об определении цены в ином порядке, чем предусмотрено статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, или требует указания в нем конкретной цены, а другая сторона возражает против этого, то арбитражный суд не вправе рассматривать такой спор.
       В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
       Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
       В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ – «если сторона, для которой в соответствии с  ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор».
       Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
       В случае возникновения проблем при оформлении договоров задатка, аванса, предварительного договора купли-продажи, Вы всегда можете обратиться в агентство «Право и недвижимость», находящееся по адресу: г. Киров, ул. Горбачева, дом 50, тел. 35-46-35, режим работы с 9.00 до 17.00 ч., кроме субботы и воскресенья.

Генеральный директор
ООО Агентство «Право и недвижимость»          Матрохин А.Г.

назад к списку