С 2000 года я осуществлял строительство коттеджа. В настоящий момент процент его готовности составляет 65%. Однако, я больше не заинтересован в продолжении строительства и имею намерение коттедж продать. Проконсультируйте, пожалуйста, какие документы я должен собрать для  продажи недостроя.            

Алексеев К.

       В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
       Из содержания данной статьи определяющей понятие недвижимого имущества, а также перечень его видов, не являющийся исчерпывающим, невозможно сделать однозначный вывод об отнесении (либо неотнесении) законом так называемых объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу.
       С учетом ст. 219 ГК, связывающей возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, в юридической литературе сложилось устойчивое мнение о том, что до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей, рассматриваемую, как движимое имущество.  
       21 июля 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которой впервые установил, что  объект незавершенного строительства является «объектом недвижимого имущества». Правда, в Законе не был однозначно определен момент приобретения объектом незавершенного строительства статуса недвижимости.  
       Уже после принятия ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в Информационном письме от 13 ноября 1997 года № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» Высший Арбитражный Суд РФ не стал увязывать возникновение у объекта незавершенного строительства статуса недвижимости с государственной регистрацией. Критерий, по которому объект незавершенного строительства относится к недвижимости, суд (п. 7 Информационного письма) определил как невозможность перемещения такого объекта без несоразмерного для него ущерба.  
       Для продажи объекта незавершенного строительством в первую очередь необходимо зарегистрировать право собственности на данный объект за собой, так как в соответствии со ст. 209 ГК РФ только собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. 
       Для государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кировской области (610002 г. Киров, ул. Ленина, д. 108) необходимо представить следующие документы:

1. Заявление о государственной регистрации права собственности.
2. Подлинные платежные документы, подтверждающие оплату регистрации.
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя (для юридического лица дополнительно предоставляются Устав, учредительный договор, свидетельство о регистрации юридического лица, свидетельство о постановке на налоговый учет и присвоение ИНН, документы, подтверждающие полномочия руководителя).
4. Документ, подтверждающий отвод земельного участка под строительство объекта (как правило, распоряжение главы муниципального образования о выделении земельного участка под строительство). 
5. Разрешение на осуществление строительства на конкретном земельном участке, либо выделенном для этих целей. Данный документ необходим для исключения возможности регистрации права на самовольную постройку.
6. Кадастровый план земельного участка (ФГУ «Земельная кадастровая палата Кировской области» г. Киров, ул. Воровского, 78).
7. Описание объекта незавершенного строительства, изготовленное уполномоченным органом технического учета.
8. Технический паспорт с указанием степени готовности.
9. Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц на объект незавершенного строительства (инвестора, подрядчика и т.д.), отсутствие действующего договора подряда.

       Только после государственной регистрации права собственности на объект незавершенного  строительством и получения свидетельства о государственной регистрации права собственности  можно данный объект продать. Для этого необходимо составить договор купли-продажи, в котором в обязательном порядке необходимо указать  адрес, кадастровый номер объекта, площадь, цену, за которую объект продается, описание объекта согласно техпаспорта, а также необходимо определить юридическую судьбу земельного участка, на котором объект незавершенного строительством расположен.  
       Так как объект незавершенного строительством является недвижимостью, следовательно его продажа должна осуществляться в соответствии со ст. 552 ГК РФ, согласно которой по договору купли-продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Иначе говоря, сделка купли-продажи такого объекта не требует предварительного согласия собственника земельного участка, поскольку к приобретателю соответствующее право на данный земельный участок переходит безусловно.
       Согласно п. 3 ст. 552 ГК продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. 
       При сборе документов, необходимых для продажи объекта незавершенного строительства у Вас могут возникнуть определенные сложности. Поэтому в этом случае лучше обратиться к специалистам. ООО агентство «Право и недвижимость»  также может предложить Вам услуги по оформлению необходимых документов на объект незавершенного строительства, а также на другие виды недвижимости. Мы находимся по адресу: г. Киров, ул. Горбачева, 50, тел. 35-46-35, с 9.00 до 17.00 ч. кроме субботы и воскресенья.

Генеральный директор
ООО агентства «Право и недвижимость»   Матрохин А.Г.

назад к списку