Я приобрел  нежилое помещение магазина в жилом доме в г. Кирове. Договор аренды земельного участка не оформлял. Администрация города направила мне письмо, в котором сообщала, в случае не заключения договора аренды земельного участка в отношении меня будут приняты меры воздействия.  Расскажите, пожалуйста, правомерны ли их требования?               

Головин Н.А. 

       Ситуация, которую Вы описали, достаточна типична.
       Получая такое письмо, законопослушный гражданин узнает, что является злостным нарушителем земельного законодательства.  
       Обычно в получаемых письмах присутствуют не совсем корректные фразы «… у Вас отсутствует правоудостоверяющий документ (договор аренды) на данный земельный участок … Вами нарушается Закон «О плате за землю»… для устранения нарушений Вам надлежит обратиться с ходатайством об оформлении договора аренды на вышеуказанный земельный участок … в противном случае соответствующие материалы будут направлены … для принятия мер воздействия». Как будто бы сам орган власти не причастен к тому, что у  Вас нет договора на землю.
       Данные требования выдвигаются не в полном соответствии с действующим гражданским и земельным законодательством, хотя финалом угроз обычно является исковое заявление в суд. 
       Как потенциальному ответчику в суде Вам необходимо знать следующее:

1. На основании ст. 124 Гражданского Кодекса РФ муниципальные образования выступают в отношениях, регулируемых гражданским законодательством, на равных началах с гражданами.
2. Вы являясь собственником нежилого помещения в жилом доме и не являетесь в соответствии со ст. 5 Земельным Кодексом РФ самостоятельным участником земельных отношений. К Вам  не переходит право ни на земельный участок, ни на его часть. При соблюдении ст. 36 Земельного кодекса РФ Вы можете стать арендатором земельного участка только по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, а предлагаемый администрацией договор аренды доли земельного участка действующим законодательством не предусмотрен. 
3. Однако в соответствии со ст.1 Закона РФ «О плате за землю» землепользование в России является платным. На основании ст. 421 Гражданского Кодекса РФ «граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским Кодексом РФ или добровольно принятым обязательством». 
          В соответствии со ст.1 Закона РФ «О плате за землю» за земли, переданные в аренду взимается арендная плата. В  соответствии со ст. 614 ГК РФ и п. 4 ст. 22 ЗК РФ порядок, размер и сроки внесения арендной платы определяется договором аренды.
          Понуждение к заключению договора аренды не допускается. Заключение договора аренды является Вашим правом, но не обязанностью.
4. В соответствии с. п. п. 3, 5 ст. 36 Земельного Кодекса РФ для приобретения прав на земельные участки (в том числе аренды), на которых расположены здания, строения, сооружения, лица совместно обращаются с заявлением на приобретение в аренду  земельного участка с  множественностью лиц на стороне арендатора с приложением его кадастровой карты (плана). Поэтому фраза из письма «для устранения нарушений Вам надлежит обратиться с ходатайством об оформлении договора аренды на вышеуказанный земельный участок» не соответствует ст. 36 Земельного Кодекса РФ.
5. Для подготовки заявления администрация города должна Вам представить кадастровый план земельного участка (с обязательным указанием сервитутов и доказательств их регистрации), распоряжение главы администрации об утверждении границ земельного участка. Также Вам необходимо узнать список собственников недвижимости на земельном участке. Для определения размера арендной платы Вам необходимо получить справку в филиале ФГУП «Ростехинвентаризация» о площади застройки на земельном участке.
6. Цена договора аренды земельного участка,  на котором находится жилой фонд, должна определяться исходя из ст.8 Закона РФ «О плате за землю» (т.е. 3% от ставки земельного налога), за вычетом оплаты части земельных участков непосредственно обремененных сервитутами,  в соответствии с решением Кировской городской думы №64/9 от 27.02.2002 года (0,001% от ставки земельного налога).
7. Помните, что общий срок исковой давности три года.
8. При не оформлении договора аренды земельного участка, администрация обычно обращается в суд для взыскания неосновательного обогащения за фактическое занятие земельного участка. Все вышеперечисленное поможет Вам грамотно отстоять свои права.

       Таким образом, защита своих прав возникших из земельных отношений  является довольно сложным, ответственным и трудоемким делом. Поэтому, в случае возникновения у Вас проблем, в том числе судебных, можете обратиться в агентство «Право и недвижимость», находящееся по адресу: г. Киров, ул. Горбачева, дом 50, тел.  49-04-53, 35-46-35, режим работы с 9.00 до 17.00 ч., кроме субботы и воскресенья.

Генеральный директор 
ООО агентства «Право и недвижимость»          Матрохин А.Г.         

назад к списку