Я являюсь собственником ½ доли в праве собственности на здание склада. Вторая доля находится в собственности другого лица. Расскажите, пожалуйста, что такое общая собственность, порядок владения, пользования и распоряжения имуществом, отчуждения доли, а также о разделе и выделе доли из общего имущества.
Статья 244 ГК РФ устанавливает, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. П. 4 вышеуказанной статьи определяет, что общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Следовательно, общая собственность характеризуется множественностью субъектов и единством объекта. Она оформляет отношения по принадлежности имущества (вещи) одновременно нескольким лицам – субъектам отношений собственности (сособственникам).
П. 2 ст. 244 ГК РФ устанавливает, что имущество может находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК РФ). Однако в зависимости от вклада каждого участника в образование и приращение общего имущества эти доли могут быть неравными. Порядок определения и изменения долей в таком случае устанавливается соглашением всех участников долевой собственности.
Порядок владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности регулирует ст. 247 ГК РФ, в соответствии с которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. На практике часто между участниками долевой собственности подписываются соглашения об определении порядка пользования помещениями в здании магазина. Данные соглашения имеют законную силу для всех участников долевой собственности и не требуют дополнительных согласований с административными органами и государственной регистрации.
В соответствии со ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ей иным образом с соблюдением определенных ст. 250 ГК РФ правил.
Статья 250 ГК РФ устанавливает, что при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет прав в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что предъявленный в этой ситуации иск о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению.
Вопрос о порядке распоряжения правом на долю в общем имуществе регулируется не только ГК РФ, но и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года. В соответствии со ст. 24 данного закона в случае государственной регистрации права на долю в общей долевой собственности к заявлению о государственной регистрации со стороны других собственников должны прилагаться в письменной форме согласия, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены. При отсутствии согласия всех сособственников регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию на два месяца и в трехдневный срок направить извещения о приостановлении государственной регистрации прав всем сособственникам, не выразившим свое согласие. В случае, если в течение указанного срока сособственники не оформят свои возражения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или не представят нотариально заверенные возражения, государственная регистрация на долю в общей долевой собственности проводится без их согласия. Спор между сособственниками, возникший в связи с такими возражениями, подлежит разрешению в судебном порядке.
Срок исковой давности установлен п. 3 ст. 250 ГК РФ, является специальным и составляет три месяца. Начало его течения определяется по общим правилам, предусмотренным п. 1 ст. 200 ГК, а именно, со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
В данном случае срок три месяца исчисляется с момента, когда выяснилось о продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки, а не с момента государственной регистрации договора купли - продажи недвижимости. Также можно воспользоваться правилами о приостановлении, перерыве и восстановлении срока исковой давности, которые регулируются ст. ст. 202 - 205 ГК РФ.
Статья 252 ГК РФ регулирует порядок раздела имущества, находящегося в долевой собственности и выдела из него доли.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При не достижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 01 июля 1996 года № 6/8 вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и т.д.
В данной статье мы раскрыли только основные положения ГК РФ касательно долевой собственности. Раскрыть все аспекты данной темы не представляется возможным, т.к. институт долевой собственности очень объемен. Поэтому если у Вас появились вопросы по долевой собственности, возник гражданско-правовой или арбитражный спор, обращайтесь в ООО агентство «Право и недвижимость».
Мы находимся по адресу: г. Киров, ул. Горбачева, 50, тел. 35-46-35, с 9.00 до 17.00 ч. кроме субботы и воскресенья.
Генеральный директор
ООО агентства «Право и недвижимость» Матрохин А.Г.
назад к списку
